（不动产部分）

一、不动产老项目的确定

（一）转让不动产老项目

纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。

（二）自建不动产老项目

纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（三）出租不动产的老项目

关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

二、关于房地产开发企业跨县（市、区）开发房产预缴税款问题

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题做出规定，本着同类问题同样处理的原则，也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、关于房地产开发企业老项目征收方式备案问题

房地产开发企业老项目应当以《建设工程施工许可证》为标准划分增值税项目，分项目分别选择适用简易计税和一般计税方法，并在营改增后的第一个申报期内到主管税务机关备案。具体备案表见附件的《房地产老项目备案登记表》。

四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

五、房地产开发企业增值税发票开具问题

（一）销售房地产开具发票总体要求

销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

（二）已缴纳营业税未开具发票需要补开增值税普通发票问题

房地产开发企业在地税机关已申报缴纳营业税未开具发票需要补开增值税普通发票的，可以自行开具，不能自行开具的，可向主管国税机关申请代开增值税普通发票。

不能自行开具增值税发票的纳税人是指月销售额3万元（按季纳税9万元）以下的小规模纳税人。

补开的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx，未开具发票补开”字样。纳税申报时，补开的增值税发票不体现在增值税纳税申报表中。

试点纳税人到主管国税机关补开发票时，需提供以下资料：税务登记证副本及复印件（居民身份证原件及复印件）、税收完税凭证和地税机关开具的纳税人已申报营业税未开具发票证明等资料。资料审核无误后，按要求向纳税人开具增值税普通发票。同时，将开具的增值税普通发票、税收完税凭证和已申报营业税未开具发票证明一起归档。纳税人自行补开的，应将上述资料留存备查。

（三）房地产开发企业适用差额征税的增值税发票开具问题

房地产开发企业的一般纳税人销售其开发的房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除受让土地时各政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。但可以按照取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。

六、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题

房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。

例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

七、征收范围界定问题

（一）纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

（二）车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。

（三）关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。“买一赠一”赠送部分视同销售，按“平进平出”计算缴纳增值税销项税额。

（四）地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题。《合同法》规定，租赁合同超过20年无效。对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用11%增值税税率。

（五）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者属于免税范围。如企业之间直接转让土地使用权属于销售无形资产，按财税〔2016〕36号文件规定征收增值税。

（六）随房赠送物业管理费如何确认销售额。买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

（七）没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票。没收的定金和违约金，如果最后交易成交，则需缴纳增值税，如果交易没有成交，则不需要缴纳增值税。

（八）人防工程出售或者出租的问题。纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。纳税人将开工日期在2016年4月30日前的人防工程对外出售或者出租的，可选择简易计税方法计税。

八、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题

（一）关于适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款问题。适用简易计税方法的房地产开发项目，不允许扣除土地价款。

（二）房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

（三）关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。

在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

在会计处理上，预缴的增值税一般在“应交税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应交税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。

（四）房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

（五）房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。

（六）房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。

（七）房地产营改增后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票问题。如供应商开具发票注明为“材料一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票，但没有开具具体《销售货物或者提供应税劳务清单》的情形，不能抵扣进项税额。《国家税务总局关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发〔2006〕156号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。

（八）房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本，可供销售建筑面积如何确定问题。房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

（九）关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题。

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天”。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

（十）4月30日前，已经发生的营业税业务，不得于5月1日以后开具增值税专用发票。

（十一）2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。

本解答自2016年5月1日起执行。

附件：

房地产老项目备案登记表

金额单位：元

填表说明：

1．本表由经营符合财税[2016]36号文有关规定的可以适用简易计税方法的老项目的企业填写。

2．备案登记编号：由主管税务机关在受理时填写，具体编写规则为“主管税务机关编码+年份+七位数字编号”；

3、老项目类型：由申请人根据所申请的符合条件的老项目进行勾选；

4．需提供资料：由申请人根据所申请的符合条件的老项目需提交的资料进行勾选；

5．合同履行期限（年月）：填写合同履行的有效起止期限；

6．审核意见：填写“同意备案”或者“不同意备案”；

7．本表一式两份，一份作为备案结果回复纳税人，一份主管税务机关留存。