邯郸市新建商品房预售资金监管实施细则

2019年11月07日

第一条 为进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，增强资金监管工作的规范性和操作性，根据《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》（邯政办发〔2019〕6号，以下简称《办法》），结合工作实际，制定本实施细则。

第二条 本市行政区域内商品房预售资金（以下简称预售资金）是购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、预付款、一次性全部付清的房款、分期付款和按揭贷款(含住房公积金贷款)，一律纳入政府监管。

第三条 市住房保障和房产管理局是丛台区、邯山区、复兴区范围内预售资金监管主管部门（以下简称监管部门），负责本细则的组织实施，负责对各县（市、区）住建部门监管工作进行监督、检查和指导。市新建商品房预售资金监管服务中心（以下简称监管机构）具体负责丛台区、邯山区、复兴区预售资金监管工作，建立预售资金监管系统（以下简称监管系统），通过监管系统对预售资金实行网络化管理，认真做好房地产开发企业预售资金的收存、使用、支付等监管工作，并负责监管系统的使用、维护和升级管理工作。

冀南新区、经济技术开发区根据监管部门委托负责管辖区域内的预售资金监管工作。其他各县（市，区）负责本行政区域内的预售资金监管工作，结合本地实际，建立相应预售资金监管制度。

人行邯郸市中心支行负责指导商业银行开设预售资金专用账户。

邯郸银保监分局负责监督管理商业银行有关放贷情况及商业银行配合开展预售资金监管工作。

第四条 监管机构承担以下职责：

（一）制定现场查勘制度，严格监管项目的查勘资料管理，妥善保存查勘记录和项目施工进度影像资料；

（二）定期对开发企业预售资金缴存、使用情况进行检查，发现问题，根据实际情况及时采取限制用款、约谈、责令整改、暂停网签合同备案等措施；

第五条 有下列情况之一的，监管机构不予拨付监管资金：

（一）超出用款额度的；

（二）房地产开发企业未足额将预售资金存入监管账户的；

（三）房地产开发企业有违法违规行为未完成整改的。

第六条 预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（以下简称“首次登记”）后终止。

第七条 房地产开发企业应当遵守以下规定：

（一）在商品房预售项目售楼处公示栏内公示《商品房预售许可证》、预售项目专用账户的开户银行及专用账号；

（二）预售期间收取的购房款，全部存入该企业开设的监管专用账户；

（三）要求购房人凭监管系统打印的《新建商品房预售资金监管专用交款通知书》（交款通知书一式三份，房地产开发企业和商业银行各留存一份，商业银行提供一份给监管机构对账），到商业银行网点柜台或通过资金监管专用POS机将购房款存入开发企业的监管专用账户，并及时将已放款项对应的《交款通知书》送到商业银行划转资金；

（四）监管专用账户开设后，房地产开发企业向监管银行申请专用POS机的安装及使用培训工作于项目开盘销售前落实完成；

（五）申请使用预售资金须提供真实有效资料，不得提供虚假材料套取预售资金，否则应承担相应的法律责任；

（六）每半月向监管机构提交银行对账单以供核对。

第八条 商业银行应当遵守以下规定：

（一）开展预售资金监管业务的商业银行应当与监管部门签订预售资金监管金融服务协议，与监管系统实现联网实时进行数据交换，经测试合格后，方可开展此项业务；

（二）根据监管机构的要求对网络监管系统及时进行升级，满足监管系统账户资金立即归集的要求，向监管机构实时传输预售资金缴存、支付、按揭贷款发放数据信息，实现实时对接；

（三）将按揭贷款（含住房公积金贷款）在放款当日，全额存入开发企业开设的监管专用账户或监管机构开设的按揭贷款备用账户，并及时将贷款资金归集到监管机构开设的监管总账户；

（四）按监管机构出具的《邯郸市新建商品房预售资金监管拨付通知书》内容及时划转预售资金，未经监管机构同意，不得支付监管总账户资金；

（五）每半月向监管机构报送监管账户对账单，每个工作日上午9时前发送对账信息，如发现账务收支不平或有不明款项入账的，及时与监管机构联系查明原因并更正；

（六）在开发收款模块（包括专用POS机缴款）时，应设置相应功能，确保当交款人提交金额与交款通知书金额不一致时不能实现收款，商业银行收取预售资金后向购房人出具缴款凭证；

（七）有关单位依法对预售资金监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管机构与开发企业；

（八）遵守监管账户有关数据信息保密规定，共同维护开发企业、购房人的合法权益。

第九条 房地产开发企业在办理商品房预售手续前，应与监管机构、商业银行签订《监管协议》，同时提交以下资料：

（一）预售资金监管账户开户证明；

（二）预售资金监管项目概况表；

（三）预售资金监管项目开发企业概况表；

（四）规划总平面图（经规划部门盖章的复印件）；

（五）预测绘报告书；

（六）预售资金监管业务相关人员联系表。

监管协议签订后，监管项目的专用账户在商品房预售期间不得变更。

第十条 重点监管资金范围主要包括建筑安装费用和区内配套建设费用。重点监管资金标准由市住房保障和房产管理局结合区域、建筑结构、用途等因素，依据建筑安装费用和区内配套建设费用等进行综合测定(具体内容详见附件)，并根据市场实际情况适时调整。

第十一条 重点监管资金按以下规定拨付：

（一）住宅用地按预售许可证面积留足重点监管资金后方可拨付，非住宅用地按每份合同预售面积留足重点监管资金后方可拨付。

（二）房地产开发企业申请拨付重点监管资金前，应当向监管机构提供相应资金使用节点形象进度证明材料，监管机构应当自受理之日起3个工作日内完成审核，并对项目工程形象部位组织现场查勘,留存现场查勘照片资料。

（三）房地产开发企业按照施工进度，持以下资料向监管机构申请办理重点监管资金拨付手续：

1.重点监管资金拨付申请表；

2.已完工节点的相关资料：取得《预售许可证》、结构封顶的，提交现场勘查影像资料；二次结构完成的，提交建设、施工、监理单位三方出具的证明资料；竣工验收的，提交建设工程竣工验收报告。

第十二条 房地产开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金：

（一）取得《预售许可证》的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的30%；

（二）主体结构封顶的，累计申请不得超过重点监管资金核定总额的60%；

（三）二次结构完成的，累计申请不得超过重点监管资金核定总额的80%；

（四）竣工验收的，累计申请不得超过重点监管资金核定总额的95%，剩余5%重点监管资金可由非监管银行出具保函免除同等额度资金监管；

（五）完成首次登记的，监管机构全额拨付监管项目的剩余监管资金。

18层（含18层）以上的普通建筑可以在项目工程形象部位达到主体结构三分之二的条件下，增设一个资金使用节点，累计使用资金额度不得超过重点资金的45%；装配式结构的建筑可以在项目工程形象部位达到主体结构一半的条件下，增设一个资金使用节点，累计使用资金额度不得超过重点资金的50%。

第十三条 非重点监管资金是指超过重点监管资金额度以外的资金。非重点监管资金由房地产开发企业通过监管系统随时申请使用，但应当优先用于监管项目有关建设。

第十四条 购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当及时予以划分确认，划分确认后方可申请使用该部分资金。

属于资金错误划入监管账户，房地产开发企业应当提交冲正申请表和开户行出具的相关证明，到监管机构申请办理不明入账冲正。

由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的相关证明。

监管机构受理申请后2个工作日内完成审核。审核通过的，向房地产开发企业出具《冲正通知书》。房地产开发企业持《冲正通知书》到商业银行办理冲正手续。

第十五条 监管项目办理不动产首次登记后，房地产开发企业申请撤销监管时应当提交撤销监管申请表和首次登记证明。

监管机构受理申请后3个工作日内完成审核。审核通过，向房地产开发企业出具《撤销监管通知书》。房地产开发企业持《撤销监管通知书》到开设监管专用账户的商业银行办理撤销监管账户手续。

第十六条 房地产开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》，由房地产开发企业自行结算退款，办理相关退房手续且撤销《商品房买卖合同》备案。

第十七条 房地产开发企业在项目竣工验收后，可申请银行保函免除同等额度资金监管业务。房地产开发企业和出具保函的银行须向监管银行提供见索即付性保函及保函银行总行的授权文件。

出具保函的银行（以下简称保函银行）应为非监管银行。监管银行对保函的合法性、担保及赔付能力、金额及期限等情况进行审核，审核通过后，房地产开发企业到监管机构办理。

第十八条 市住房保障和房产管理局会同人行邯郸市中心支行、邯郸银保监分局定期对负责预售资金监管的商业银行进行监督检查，并由市住房保障房产管理局将检查结果公开。

第十九条 商业银行未按规定及时入账或擅自拨付、挪用监管资金的，由监管部门提请其上级主管部门责令改正或追回款项，监管机构有权暂停其新增监管账户。

第二十条 商业银行在办理商品房按揭贷款过程中发生违规贷款或未将购房人购房贷款及时转入监管账户的，由其上级主管部门责令改正，监管部门将暂停与该商业银行的预售资金监管金融服务协议的履行，视改正态度适时重启资金监管金融服务协议。

第二十一条 房地产开发企业不按规定收存、支出和使用预售资金的，不及时申请预售许可捂盘惜售的，一经核实后，监管机构可关闭该房地产开发企业网上打印《商品房买卖合同》和资金拨付功能，由监管部门责令改正，违规行为改正后，重新开启网上打印《商品房买卖合同》和资金拨付功能。房地产开发企业因违反本实施细则情节严重的，列入“黑名单”管理，暂停其在本市行政区域内所有开发项目的商品房预售。

第二十二条 房地产开发企业有本《细则》第二十一条中违规行为的,监管机构可以聘请专业机构对预售资金的缴存、使用情况进行审计，审计一般不超过7个工作日。审计期间，有关开发企业不得使用预售资金，审计费用由开发企业承担。

第二十三条 施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用预售资金的，由监管部门将其违规行为记入企业信用档案，并移交相关管理部门依法对责任单位和责任人予以处理。

第二十四条 本实施细则自发文之日起施行。（2019年7月10日）

附：

新建商品房重点监管资金标准

单位:元/㎡