国家税务总局青岛市税务局关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告

国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号          2022-11-28

　　为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，提高土地增值税清算政策的确定性，国家税务总局青岛市税务局制定了《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》，现予以发布。

　　特此公告。

国家税务总局青岛市税务局

2022年11月28日

国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)等规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算管理工作。

　　第三条 本办法所称主管税务机关，是指房地产开发项目所在地的税务机关。

　　第四条 房地产开发企业(以下简称开发企业)应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

　　第五条 税务机关应当为开发企业提供优质纳税服务，加强土地增值税清算政策宣传辅导。

　　主管税务机关应及时对开发企业清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第二章 清算条件

　　第六条 土地增值税清算单位原则上以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定;对于多个《建设用地规划许可证》合并编制《建设工程规划许可证》的，开发企业可按《建设工程规划许可证》确认的建设项目确定清算单位。

　　按照上述原则确定的清算单位自取得的第一个《建筑工程施工许可证》之日起超过5年未全部竣工的，原则上应按照已竣工验收建筑工程确定清算单位进行清算。

　　第七条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别核算增值额。

　　普通标准住宅同时符合以下条件：

　　(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

　　(二)单套建筑面积在144平方米以下;

　　(三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　转让有产权的住宅或其他类型房地产按照房屋所有权首次登记列明的用途划分;转让无产权的公共配套设施，划分为其他类型房地产。

　　第八条 对符合下列条件之一的，开发企业应当进行土地增值税的清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第九条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求开发企业进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)开发企业申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　对前款所列第(三)项情形，开发企业应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　第三章 清算受理和审核

　　第十条 对于符合本办法第八条规定的项目，开发企业应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，申报缴纳土地增值税。

　　对于符合本办法第九条规定的项目，主管税务机关应当每年作出评估，确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》，开发企业应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算手续，申报缴纳土地增值税。

　　应进行土地增值税清算或经主管税务机关确定需要进行清算的开发企业，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　第十一条 开发企业清算土地增值税时应提供的清算资料

　　(一)土地增值税清算申报表、土地增值税清算申报附表电子稿。

　　(二)房地产开发项目清算说明，主要内容包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。

　　(三)国有土地使用权出让(转让)合同、工程竣工验收备案表、工程结算报告或结算单、测绘报告、房屋所有权首次登记明细、项目工程建设合同、成本和费用有关证明等材料。

　　(四)开发企业委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应提供中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及电子稿。

　　第十二条 主管税务机关受理开发企业清算申报资料后，应当自受理之日起90日内完成清算审核。如有特殊情况无法于90日内完成审核，经县(市、区)级主管税务机关批准，可延期完成，并书面告知开发企业。

　　第十三条 主管税务机关完成土地增值税清算审核后，应当将清算审核结论书面通知开发企业，开发企业应在收到清算审核结论之日起30日内办理补、退税事宜。

　　第四章 清算收入

　　第十四条 开发企业转让房地产的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第十五条 开发企业转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

　　适用增值税一般计税方法的开发企业，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的开发企业，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额;税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　第十六条 开发企业处置利用地下人防工程建造的车库(位)等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。

　　第十七条 开发企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(二)由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　第五章 扣除项目

　　第十八条 房地产开发项目的扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。

　　第十九条 扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法有效凭证的不得扣除。本办法所称合法有效凭证是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证;

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证;

　　3.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生并支付的。开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。

　　(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(五)扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第二十条 取得土地使用权所支付的金额，是指开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，地价款为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

　　(二)开发企业为取得土地使用权按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

　　第二十一条 土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除，开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　第二十二条 开发企业为取得国有土地使用权，按照县(市、区) 级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同(协议)中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。

　　第二十三条 房地产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，是指开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(一)开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　装修费用不包括开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)的支出，也不包括与房屋连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。清算时，在收入中同时剔除购置成本。

　　(二)公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发项目内公共配套设施发生的支出。

　　1.开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、车库(位)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用按可售建筑面积的销售比例扣除。

　　2.开发企业建设的公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社公共事业，其成本、费用按可售建筑面积的销售比例扣除。

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　4.未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。该成本按照人防工程建筑面积占总建筑面积的比例，在不含室内装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。

　　(三)开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　第二十四条 与转让房地产有关的税金包括开发企业缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除;涉及到多个开发项目的，按各清算项目收入的占比计算分摊扣除。

　　第二十五条 财政部规定的其它扣除项目。对从事房地产开发的开发企业可按本办法第二十条、第二十三条规定计算的金额之和，加计20%扣除。

　　第二十六条 开发企业以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金、市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额;开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应首先抵减取得土地使用权所支付的金额。

　　第二十七条 属于多个房地产开发项目(包括分期项目)共同的土地成本，按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊，对分期项目无法划分占地面积的，按照分期项目地上建筑面积占地上总建筑面积的比例计算分摊;属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，按清算单位的建筑面积占多个房地产开发项目总建筑面积的比例计算分摊。

　　第二十八条 无产权的地下室(储藏室)、地下车库(位)等地下设施，在土地增值税清算时不分摊土地成本，为办理产权缴纳的土地出让金可直接计入受益对象。

　　第二十九条 同一清算单位的土地成本按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产地上建筑面积比例计算分摊。属于同一清算单位的其他共同成本费用，按不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊。

　　以下扣除项目可直接计入受益对象：能够提供独立的土地出让合同、划拨协议;同一土地出让合同明确不同类型房地产的土地出让金;单独签订装修合同、单独结算、有明确受益对象的室内装修费用。

　　第三十条 对开发企业成本申报资料存在扣除项目明显偏高的，主管税务机关可以参照各级建筑工程行政主管部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本。

　　第三十一条 按照核定征收率征收土地增值税的，开发企业应当按照取得的转让房地产收入(不含增值税)和核定征收率计算缴纳土地增值税。计算公式如下：

　　应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

　　第三十二条 对开发企业整体购买未竣工房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：

　　(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

　　(二)改良开发未竣工房地产成本;

　　(三)房地产开发费用(开发企业整体购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数);

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。

　　第六章 后续管理

　　第三十三条 开发企业清算申报后至收到清算审核结论前销售剩余开发产品取得的收入，应于次月15日内，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，待收到清算审核结论后，应于次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。

　　开发企业收到清算审核结论后取得的收入，应于次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报。

　　第三十四条 房地产开发项目实行核定征收的，清算时未转让的房地产，在清算后销售或有偿转让的，开发企业应于次月15日内，按照主管税务机关确定的不同类型的核定征收率分别计算并申报缴纳土地增值税。

　　第三十五条 符合下列情形之一的，开发企业可在收到清算审核结论之日起三年内，申请调整土地增值税清算审核结果：

　　(一)清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的;

　　(二)清算时未支付款项而在清算后支付的;

　　(三)因分期开发，在清算时应分摊的成本费用未能分摊的。

　　第三十六条 主管税务机关出具清算审核结论后，如税务机关、审计、财政等政府部门发现开发企业少计收入或多计扣除项目金额导致少缴应纳税款的，主管税务机关应当调整原清算审核结论。

　　第三十七条 在土地增值税清算工作中，税务人员因徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征税款的，按照相关法律、法规规定处理。

　　第七章 中介机构管理

　　第三十八条 中介机构从事土地增值税清算鉴证业务，应按照法律、法规以及依据法律、法规制定的相关规定要求，出具真实、合法的《鉴证报告》，并按照要求提供电子稿。

　　第三十九条 税务机关根据《涉税专业服务信用评价管理办法》的规定，对中介机构鉴证业务进行信用评价，对从事鉴证业务服务人员的执业行为进行信用记录。

　　第四十条 中介机构及其服务人员出具虚假报告的，按照国家税务总局关于涉税专业服务监管的相关规定处理。

　　第八章 附则

　　第四十一条 本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策有关规定执行。

　　第四十二条 本办法自2022年9月21日起施行。本办法下发之日起，主管税务机关受理清算申报资料的房地产项目，应按照本办法执行。对本办法下发之日前，主管税务机关已受理清算申报资料，2022年9月21日前未出具清算审核结论的房地产开发项目，可按原清算规定执行，也可按照本办法执行。

关于《国家税务总局青岛市税务局关于发布<国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法>的公告》的解读

　　《国家税务总局青岛市税务局关于公布继续执行的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局青岛市税务局公告2018年第1号)中的《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号，以下简称“2018年第4号公告”)于2022年9月20日到期，为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，提高土地增值税清算政策的确定性，国家税务总局青岛市税务局制定了《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》(以下简称《管理办法》)。现解读如下：

　　一、《管理办法》的主要内容有哪些?

　　根据财政部和国家税务总局有关土地增值税的政策规定，《管理办法》包括土地增值税清算条件、清算受理和审核、清算收入、扣除项目、后续管理、中介机构管理等内容，对清算单位分期、地下车库(位)成本分摊、可直接计入受益对象的成本等问题进行了明确。

　　二、清算单位和清算单位分期是如何规定的?

　　2018年第4号公告规定，清算单位原则上以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。由于房地产项目开发形式多样，以上标准在实践中有时会出现执行困难的问题。

　　为解决以上问题，《管理办法》第六条规定，土地增值税清算单位原则上以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定;对于多个《建设用地规划许可证》合并编制《建设工程规划许可证》的，房地产开发企业可按《建设工程规划许可证》确认的建设项目确定清算单位。

　　按照上述原则确定的清算单位自取得的第一个《建筑工程施工许可证》之日起超过5年未全部竣工的，原则上应按照已竣工验收建筑工程确定清算单位进行清算。

　　举例说明：某房地产开发项目立项后，2017年6月1日取得一个《建设用地规划许可证》，分三期开发，2017年8月1日取得第一个《建筑工程施工许可证》。2022年7月30日，一、二期已竣工，第三期处于施工阶段，应按照该《建设用地规划许可证》确认的项目一、二期作为一个清算单位进行清算。

　　三、竣工和竣工验收如何确定?

　　《管理办法》第六条和第九条所称竣工和竣工验收，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

　　(二)开发产品已开始投入使用(包括交付购买方);

　　(三)开发产品已取得初始产权证明。

　　四、总建筑面积和可售建筑面积如何确定?

　　《管理办法》第二十三条、二十七条的总建筑面积是指地上建筑面积与地下建筑面积之和。建筑面积以政府规划部门的批复文件为准，对于项目最终测绘面积与政府规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。

　　《管理办法》第九条、第二十三条、第二十九所称的可售建筑面积是指纳入清算范围的建筑面积。

　　可售建筑面积=总建筑面积-产权属于全体业主的公共配套设施建筑面积-已移交的公共配套设施建筑面积-地下人防工程建筑面积

　　五、提供的清算资料有哪些变化?

　　为优化营商环境，减轻纳税人负担，《管理办法》第十一条将清算土地增值税时提供的纸质资料由原规定的23项减少为10项，减少纸质资料改为提供电子资料，纸质资料留存备查。

　　六、转让地下车库(位)，如何划分清算类型?

　　《管理办法》第七条、第二十三条明确了转让无产权的地下车库(位)按照其他类型房地产核算增值额。《管理办法》第十六条明确了房地产开发企业处置利用地下人防工程建造的车库(位)等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。

　　七、房地产开发企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房如何确认收入?

　　《管理办法》第十七条规定，房地产开发企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。由于拆迁安置形式多样，对按照第十七条第(一)款和第(二)款方法确定视同销售价格有困难的，可参照该项目按货币补偿方式计算的补偿价款加上向被拆迁人实际收取的价款计算收入。

　　八、对建设用地边界线外支出如何扣除?

　　为规范建设用地边界线外支出扣除问题，《管理办法》第二十二条规定，房地产开发企业为取得国有土地使用权，按照县(市、区)级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同(协议)中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。

　　九、工程监理费是否可以扣除?

　　《管理办法》第二十三条的开发间接费包括建设过程中实际发生并支付的工程监理费。

　　十、可直接计入受益对象的成本有哪些?

　　考虑到同一清算单位中，存在保障性住房、地下设施等可以单独确定土地成本的情形，《管理办法》第二十九条明确了以下扣除项目可直接计入受益对象：能够提供独立的土地出让合同、划拨协议;同一土地出让合同明确不同类型房地产的土地出让金;单独签订装修合同、单独结算、有明确受益对象的室内装修费用。

　　十一、尾盘申报单位扣除项目金额如何计算?

　　《管理办法》第三十三条规定的单位扣除项目金额=扣除项目总金额(不含与转让房地产有关的税金)÷可售建筑面积。

　　十二、在什么情况下对土地增值税清算审核结果进行调整?

　　《管理办法》第三十五条规定，符合规定情形之一的，房地产开发企业可在收到清算审核结论之日起三年内，申请调整土地增值税清算审核结果。

　　《管理办法》第三十六条规定，主管税务机关出具清算审核结论后，如税务机关、审计、财政等政府部门发现开发企业少计收入或多计扣除项目金额导致少缴应纳税款的，主管税务机关应当调整原清算审核结论。

　　十三、哪些房地产开发项目可以适用原清算规定进行土地增值税清算?

　　《管理办法》第四十二条规定，本办法自2022年9月21日起施行。本办法下发之日起，主管税务机关受理清算申报资料的房地产项目，应按照本办法执行。对本办法下发之日前，主管税务机关已受理清算申报资料，2022年9月21日前未出具清算审核结论的房地产开发项目，可按原清算规定执行，也可按照本办法执行。

　　主管税务机关受理清算申报资料是指主管税务机关按规定受理土地增值税清算申报资料，并出具清算受理通知书