各县（市）区地方税务局，市局稽查局、高新技术产业开发区局、经济技术开发区局、郑东新区局、直属局、国际局、机场局、发票管理局：
为了加强房地产开发企业（以下简称企业）所得税管理，规范纳税人纳税行为，提高企业所得税管理水平，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）及其他相关法律、法规的规定，结合我市实际，对房地产开发企业所得税有关问题做出以下规定：
一、2010年1月1日开发新项目的企业，原则上按照查账征收的方式征收企业所得税。
对老企业开发新项目的应区分不同成本对象分别进行核算。
各单位应在纳税年度终了后的汇算清缴期内确定企业所得税征收方式。
二、实行查账征收方式征收企业所得税的企业，按《国家税务总局<关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）的有关规定进行处理。
三、房地产开发企业所得税实行按成本对象进行核算和管理的方法。
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
成本对象的确定按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十六条的有关规定执行。
企业应根据开发项目在开工之前合理确定成本对象，并报主管税务机关备案。
四、实行查账征收的企业按照“年中预缴、年度汇算、结算归集”的方法进行管理。
五、实行查账征收的企业销售未完工开发产品的计税毛利率不得低于25%，属于经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率不得低于15%。
六、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形的，其应纳税所得额=收入总额×应税所得率。
应税所得率按《郑州市地方税务局关于企业所得税核定征收管理工作的通知》（郑地税发〔2008〕48号）的有关规定执行。
七、房地产开发企业通过签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告费和业务宣传费、业务招待费的计算基数。
八、企业应区分不同的成本对象分开核算。
企业兼营非房地产开发项目的，其收入、成本、费用应分开核算。
无法分开核算的公共成本、费用部分，应采取有效、合理的办法进行分摊，并将有效、合理的办法事先报县（市）区主管税务机关备案。
九、企业的应纳税所得额等于各成本对象实现的应纳税所得额以及非房地产开发项目的应纳税所得额之和。
十、实行核定应税所得率方式征收企业所得税的成本对象应负担的产品成本、期间费用、营业税及附加、土地增值税等不得作为实行查账征收成本对象的扣除项目。
十一、对于实行查账征收的企业，如果汇算清缴和结算归集所得率低于15%的，纳入重点检查和纳税评估范围。
所得率=企业应纳税所得额/收入总额×100%
十二、各单位应结合成本对象的不同盈利水平，在规定的范围内对其计税毛利率或应税所得率进行鉴定。
十三、对企业未按规定向税务机关备案确定成本对象的，主管税务机关有权确定其成本对象。
十四、符合完工条件的成本对象，企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前填写《房地产开发企业完工结算表》，并向主管税务机关办理结算。未按规定期限进行结算归集的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本。
十五、房地产开发企业原则上要采取网上申报的方式进行企业所得税纳税申报。
十六、房地产开发企业财务报表必须按月录入征收管理系统，包括资产负债表、损益表。现金流量表半年录入一次。
十七、税务机关对房地产开发企业实行“三级点评”管理，并做好点评记录。
三级点评是指市局、县（市）区局和基层税务所三级税务机关定期对辖区内房地产开发企业的重大生产经营情况、纳税申报情况及其他涉税事项进行掌握、分析和预测。
十八、对房地产开发企业点评应填写《房地产开发企业所得税跟踪管理统计表》中点评记录内容。
点评内容包括企业生产经营和纳税申报基本情况，是否按照规定计算缴纳企业所得税，是否存在收入、成本、费用或其他相关内容的异常变化及其原因，企业未完工产品进展情况及是否按照规定进行完工结转等。
十九、上级税务机关对下级税务机关的房地产开发企业的管理负有监督责任和义务，在此基础上实行“两级督办”制度。
两级督办是指市局、县（市）区局，在三级点评的基础上，结合现有信息化系统中房地产开发企业财务和纳税申报数据的比对，对房地产开发企业存在的一些涉税异常情况，以督办单的形式予以落实的方法。
二十、对上级派发的督办单，主管税务机关应于规定时间内进行调查并予以回复。
二０一０年十一月二十三日
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